不動産投資がプライスダウン
期限までに自宅が売れなければ購入の契約を白紙に戻してもらえる「買い換え特約」や、不動産会社にあらかじめ決められた価格で買い取ってもらえる「買い取り保証」などの取り決めができれば、「売れなかったらどうしよう」という不安も解消できます。
とはいえ、現状では中古物件の価格が下がり気味なので、希望する価格で売りにくいのも確かです。
一方で新築物件などはかなり豊富に供給されているので、「売り先行」で資金計画を確定させてから買い換え先を決める方法が無難でしょう。
はじめて買うケースとは違い、買い換えでは「いかに希望に近い価格で売るか」がポイントになります。
その意味で、売却を依頼する仲介会社選びはとても重要です。
仲介会社の信頼性を推し量るには、まず最初に仲介会社とコンタクトをとり、自宅を査定してもらう段階でチェックしましょう。
チェックのポイントは、査定価格の根拠をどう説明してくれるかという点です。
どの会社もあまり熱心に買主を探してくれないかもしれません。
専任媒介や専属専任媒介では窓口が限られますが、一般媒介よりも熱心に売却活動してくれることが期待できます。
なお、いずれの媒介契約も期間は三か月以内と決められています。
その間になかなか売れないようなら価格を下げるなどの調整が必要でしょう。
それでも三か月以内に売れない場合、契約を更新することもできますが、専任媒介や専属専任媒介のケースなら不動産会社を変えてみるとうまくいくことも考えられます。
「売り先行」の場合も、売却先が決まるまでの間に並行して買い換え先の物件を探すケースが一般的でしょう。
「売り」も「買い」も同じ仲介会社に依頼すれば買い換えがスムーズに進むことが期待できますが、必ずしも同じ会社にしなければならないというわけではありません。
とは一致しないケースがほとんどです。
周辺での似たような事例と比較するなど納得のいく査定根拠を示してくれる会社なら、希望価格より低い査定価格であってもむしろ安心です。
逆にろくな根拠も示さず「まあ、この価格が相場でしょう」と、希望価格に近い査定価格を示す会社は考えもの。
相場より高い価格で売りに出すとなかなか買い手がつかず、そうこうしているうちに相場が下がってしまわないとも限りません。
示された査定価格が妥当かを判断するためにも、査定は複数の仲介会社に依頼するように心がけてください。
複数の仲介会社に査定してもらったら、そのなかから実際に売却を依頼する会社を選びます。
このとき複数の会社に依頼するなら「一般媒介契約」を、一社にだけ依頼するなら「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶことになります。
一般媒介の場合は窓口が複数なので買主が見つかりやすそうで手持ち物件を有利に売るポイントは、まず売出価格にあります。
売出価格は査定価格と同じとは限りません。
査定価格というのは「この価格なら売れるだろう」と不動産会社がはじき出す価格なので、希望価格に比べて低いケースが多くなります。
これに対し、希望価格と査定価格との折り合いをつけたものが「売出価格」です。
いわば「この価格で売れればうれしい」という性格の価格です。
かといって、あまり現実の相場からかけ離れた価格で売り出すとなかなか売れません。
査定価格どおりか、やや上乗せする程度が賢明でしょう。
ほかの条件が同じなら、なるべく見た目がきれいなものを買いたいと思うのが買い手の心理。
売却活動が始まる前に、ぜひ住まいの大掃除を実行しましょう。
とくに目立つのがカーテンや網戸などの開口部。
キッチンの汚れも主婦は気になるものです。
部屋に物がたくさん置かれていると狭く感じるので、不要なものは捨てるなど整理整頓を心がけます。
「売る前にリフォームしようか」と考えるかもしれませんが、リフォームには好みが反映されるので考えものです。
リフォームする費用があるなら、売出価格を安くしたほうが早く売れるかもしれません。
自宅を売り出すと、興味をもった人が見学に来ます。
売り手としては「ホントに日当たりがいいんです」「ぜんぜん不具合がなくって」などとアピールしたいところですが、ややもすると押しつけがましくなりがち。
しゃべりすぎるとポロが出ることもあります。
案内は不動産会社にまかせ、売り手は聞かれたことにだけ誠実に答えるようにしましょう。
一戸建ての場合は建て替えることで住まいを一新することもできます。
土地を買う必要はありませんが、なにも建っていない更地の状態から建てるのに比べると、いくつかの費用がプラスされます。
まず以前の家を取り壊すための「解体工事費」。
建物の構造や周囲の建て込み具合、道路事情などによって費用は変わりますが、数十万円から一○○万円前後は覚悟しておきましょう。
仮住まいや往復の引っ越し代も必要です。
子どもの通学や役所での手続き、工事中に建設現場を見に行くことなどを考えると、仮住まいはなるべく近所がいいでしょう。
ハウスメーカーによっては仮住まいの手配もしてくれる場合があります。
建て替えの場合の住宅ローンも、基本的には新たに家を建てるケースと変わりありません。
はじめて建てる場合と同様、工事の途中（通常は屋根工事が終わってから）で中間金として建設会社に工事費の一部を支払う場合が多くなります。
公庫や銀行ローンなどでは引き渡しの前に中間金のぶんを貸してくれるので、事前に確認しておきます。
なお、これも借金には変わりないので、引き渡しまでの間の利息がかかります。
建て替えの資金計画で注意したいのは、以前の家のローンが残っているケースです。
公庫からの借入金が残っている場合、繰り上げ返済しておかないと新たに公庫を借りられません。
手持ち資金で繰り上げ返済できない場合は、銀行ローンなどに借り換えが必要です。
建て替え後は二重のローン返済になるので、余裕をもった資金計画を心がけましょう。
建て替えもスタートラインはイメージづくりからです。
どんな家にしたいか、いまの家とはどこをどう変えたいか、家族で話し合いましょう。
そのうえで、イメージを実現してくれそうな建設会社を探します。
展示場をまわったり情報誌で資料を集めると効率的です。
建設会社が数社に絞れたら、ラフプランを作成してもらい相見積りを取ります。
いま住んでいる家が気に入っているなら、その家を建てた会社も候補に入れていいでしょう。
その後、提出されたプランと見積りを検討し、建設会社を一社に決定します。
工事請負契約を結んだら、工事が始まる前に仮住まい先に引っ越し、以前の家を解体します。
解体作業の前に近隣に挨拶に行くことも忘れずに。
解体工事のあとはいよいよ建設工事ですが、その前に地盤調査もしておきましょう。
以前の家を建てる前に調査していれば省略してもかまいませんが、もししていなければ必ず行なってください。
建て替えてから大きな地震が来ることも考えられるのです。
クレームや質問などは現場監督や営業担当者に伝えるのが原則です。
最も注意したいのは引き渡しの時期です。
時期がずれると仮住まい費用もかさんでしまいます。
工事が遅れるような場合は、それにともなう費用を誰が負担するのかを事前に確認し、文書を取り交わしておくべきでしょう。
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